2017627日火曜日 ブログ第225

今日は梅雨空が戻ってきましたね。

午前中は曇天、夕方から雨予想。

 

これから京都の祇園に不動産の実地調査。

昼過ぎには十三での不動産調査。

 

不動産Dayの澁川です。

今日は傘を持って出かけないと・・・。

 

 

ところで私は

「バードレポート」

というFAXニュースを購読していますが、

 

数日前に届いたレポートが面白かったので、

その記事について書かせていただきます。

 

 

週刊ダイヤモンド

2017624日号特集

不動産投資の甘い罠

の相続編

相続不安を煽るアパート建設の

収支を徹底解明」

 

相続対策と称して、

ニーズのない場所にアパートを

建設させてしまう。

 

 

不動産取引

 

賃貸ニーズがそもそもないのに

無理やり賃貸住宅を建てても

借り手は見つからない。

 

ここを建設会社は

サブリースという形態で

家賃保証する仕組みで提案してくる。

 

家賃保証が同一条件で借入返済完了まで

続けばよいが・・・、

 

条件見直しなどのハシゴ外しが

得てして起こりトラブルに・・・。

 

アパート建設時に

予想空室率を厳しめに確認、

修繕費用の見積もりなども

自分の目で見て・・・、

 

エクセルなどを利用して

収支計画をキチンと確認して

判断しないと誤った判断を

下すことになる。

 

 

先日も空室問題について

ブログを書かせていただきましたが、

 

下記↓ 「我が家は『負動産化』?」

http://fp-shibukawa.com/sozoku-jigyo-shokei/20170606/

 

もうすでに空き家がたくさんある中で

住民を取り合うことになる。

 

 

空室率が想定以上だと

建設会社の家賃保証契約が

中途解約される可能性もあり・・・、

 

借入返済もままならなく

手放そうとしても

買い手はいないという状況もありうる。

 

このニュースレターで

「思わず納得」と思ったくだりは、

 

多くの地主さんの経済観念は不思議。

 

専門家への相談料数万円はケチります。

 

そのため建設会社や銀行が主催する

無料相談会に出席します。

 

相談会で相談に応じる専門家は、

表面上、中立に説明はしますが、

 

専門家にとって「誰がお客様か

を考えれば、

 

当然お金をいただくお客様(建設会社、銀行)

の意向に沿うように

当り障りない説明になる。

 

また別のコラムでは、

相続対策で不動産を活用する

事例での話として、

 

被相続人の相談者からすると

相続税が「目的」で、

不動産投資=アパート建設は「手段」

となるのですが、

 

これが建設会社からみると、

アパート建設が「目的」であり、

相続税は「手段」になり、

逆になる・・・。

 

「そりゃその通りだわ・・・」

 

建設会社の相続対策セミナーでは、

必然的に「目的」と「手段」が

逆転している訳で・・・、

 

そのセミナー講師は、

お客様である建設会社よりの説明を

することになるのです。

 

 

ある地主さんの失敗として、

「相続税を減らすには借金が必要」

との営業にまんまと乗ってしまい、

言われるがままに高額な建物を建設、

借金を返せなくなり競売に・・・。

 

また、ある地主は

「特例を使えば相続対策は不要」

であったり・・・、

相続対策により

「いくら相続税が削減できたか?」

を知らないこともあるという。

 

また、ある地主は

専門家への相談料数万円をケチり、

建設会社、銀行の口車に乗り、

数億円の賃貸住宅を建設し、

多額の借金を残した。

 

これらが本当に地主様にとって

ベストな案だったのか?

 

と書かれています。

 

相談する専門家にとって

「誰がお客様か」

を考えれば、

 

誰に相談するのが良いか

わかるはずですが・・・。

 

まだまだ日本人は

知恵やアイデアなどの無形のものに

お金を払う文化がないので損をする。

 

我々FPも襟を正して

お客様のために中立公平に

アドバイスしていかないといけないが、

 

お客様である相談者のことを考えて

行動していることを

よりアピールする必要を感じた次第です。

 

今日もお読みいただき

ありがとうございます。