2017年5月20日土曜日 ブログ第187号
今日も快晴でしたが、
日差しが日増しに強くなっているようで、
夕方から庭に出て雑草取りをしましたが、
汗が噴き出してきました。
爽やかな期間が
年々短くなっているように思うのは
私だけでしょうか？
ところで、
昨日は東京で吉澤相続研究所の
吉澤塾上級コース第二回講義でした。
テーマは「不動産鑑定評価と相続評価」
不動産の評価については、
先日「一物五価のものは？」
というタイトルでブログを
書かせていただきましたが・・・、
昨日は不動産鑑定士を講師に来ていただき、
不動産鑑定の仕方と相続時の評価の違い
について学ぶ機会をいただきました。
ありがとうございます。
土地を売買する上では
国土交通省が毎年一月一日時点での
公示価格が一つの目安になりますが、
その評価場所と取引する土地の所在地が
異なるので、
公示価格と国税庁が公表する路線価を
どのように使い分け土地評価するのか
興味がありました。
不動産の評価の仕方としては、
比べるという方法：取引事例比較法
儲かることで見積もる方法：収益還元法
原材料を見積もる方法：原価法
という3つの方法を使い
評価しないといけないらしい。
我々の実務では、
不動産鑑定士が国から委託を受けて
上記3手法を使って算定した
公示価格と路線価などをベースに、
対象の土地の個別要因を勘案して
時価を推定することになる。
昨日の研修では、
算定の理論的な話を聞いたうえで、
ある土地の価格を評価する
ワークショップが何例かありました。
与えられた土地の場所の地図、
土地の面積、路線価図、
近隣の公示価格の情報、公図、
道路台帳平面図などが提供され、
それを基にグループで価格を
推定する。
基本は、公示価格ベースの価格を
算定するということで・・・、
対象地の路線価を８０％で割り戻し
その価格をベースに検討を行う。
この価格に対して、
公示価格の対象地と
積算する土地の立地を比較して、
個別要因を洗い出し加点、減点する。
土地価格の変動推移を確認し、
値上がり傾向か値下がり傾向かを調べる。
それに従い1月1日からの時間経過の
時点修正の加点、減点する。
昨日の研修で住宅地の公示価格は
道路との接面方位でも調整する
と聞き、さすがと感心した次第。
ある意味、当然と言えば当然ですが・・・。
CFPの資格を取得するときに
相続時の不動産評価について学んだが、
これとほぼ同じ手法を使う。
違いは路線価を８０％で割り戻して
公示価格ベースに変えるのが大きな違い。
CFPの学びの復習になると同時に、
不動産仲介業務に活かせるものであり、
とても有益な一日でした。
