2017年5月12日金曜日 ブログ第179号
今日は蒸し暑い夏日でしたが、
いかがお過ごしでしたでしょうか？
まだスーツの衣替えをしていないので
痛い目に合いました。
まだ秋冬用のスーツで出かけてしまい、
神戸北野の不動産を見歩いていたら、
上着を脱いでも汗だくに。
普段着は衣替えしていたのですが・・・。
ここ数日は神戸北野の不動産、
大阪千日前の不動産についての
売り情報が入ってきたので・・・、
現地確認、
取引事例の調査や
公示価格の推移などの調査などで
バタバタでした。
不動産は一物一価ではなく、
一物四価とか、五価とか
言われていて価格の判断が難しい。
時価（実勢価格）：
市場で売買される取引価格
公示価格：
国土交通省が毎年1月1日時点の
土地を算定した価格で、
一般の土地取引の指標とされる。
基準価格：
都道府県が毎年7月1日時点の
土地を算定した価格で
公示価格を補完する価格。
相続税評価額（路線価）：
毎年1月1日時点の国税庁が算定した
価格で、相続時の財産評価に使われる。
公示価格に約8割程度。
固定資産税評価額：
3年に1度評価替えされ、
前年に1月1日時点の市町村が
算定した価格。公示価格の約7割程度。
これ以外に
競売時の売却基準価格などもあり
わかりにくいですね。
それでも不動産の売買では
当然のことながら時価がベースとなり、
その価格の妥当性をチェックする時に
公示価格を参考にする。
公示価格がない場所は、
対象地の路線価を調べて
0.8で割れば公示価格を推定できる。
この場合には、
前年からの価格の変動率を調べ
対象地の増減を時系列で調整する
必要が出てくる。
これらで出てきた価格は
あくまでも参考価格で、
土地の形、
前面の道路の幅、
接道面の長さ、
道路と敷地の高低差など
いろいろな要素が絡んできて
一筋縄ではいかない。
しかも相場がいくらいくらと
想定されても、
買主がどうしても購入したい
土地であれば、
実勢価格から乖離しても取引は成立する。
人口減少の今、
マンションなどの住居系用不動産の開発は
行き過ぎている感覚はあるが、
立地によればまだまだニーズはある。
今回の北野地区の不動産は
観光・ビジネス用の駐車場だが、
相応の駐車場収入があれば、
駐車場のままの運用でも購入先を探す。
また、千日前の不動産は、
地型は今一歩だが
十分ホテル開発は出来そうな土地なので、
なんば近隣でもあり
インバウンド用ホテル用地として
転売先を探ることになりそう。
不動産は千に三つと言われるが、
良い物件はすぐ購入先が決まるので、
スピードが命。
来週もまだバタバタが続きそう。
